自持商品房是指开发商持有物业产权，不直接销售，而是通过租赁或类似方式运营。一种名为“明租实售”的模式在自持商品房领域兴起，这表面上是一种租赁合同，但实质上包含了未来购买或产权转移的条款。这种模式通过长期租赁协议，让租户以租金形式逐步支付购房款，最终实现产权转移，规避了传统销售中的政策限制或资金压力。

在教育和设备领域，类似的模式也广泛应用于教学设备的销售与租赁。教学设备供应商常采用“销售加租赁”的混合策略：一方面直接销售设备给学校或机构，另一方面提供灵活的租赁服务，帮助客户缓解初期资金压力。例如，供应商可以与学校签订长期租赁合同，租金中包含设备使用费和部分购买选项，类似于“明租实售”，让学校在租赁期间逐步过渡到所有权。这种模式不仅促进了教育资源的普及，还优化了资金流和风险管理。

自持商品房的“明租实售”模式体现了创新金融思维，其核心理念——即通过租赁实现资产的逐步转移——在教学设备行业同样适用。这不仅推动了房地产和教育设备市场的多元化发展，还为其他领域提供了可借鉴的商业模式。